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破解长租公寓盈利困局 资产证券化料成突破口

时间:2019-10-08 14:20:39 来源:网络整理 作者:刺客 阅读:4165次

李冰表示,真的想让普通投资人购买长租公寓类资产证券化产品,要看运营管理带来的增值。针对长租公寓资产证券化业务,需要关注经营能力,不能任其野蛮生长,只有经营管理真的具备条件的企业才能被认可去发行产品。(记者徐昭程竹)

毫无疑问,REITs是持有“重资产”的企业布局租赁住房业务,甚至迅速占据租赁住房市场的重要投融资工具。

这则视频在新华社客户端播发后,也同样引起国内网友热议,真是:厉害了!我的国!

北京市第九批文物保护单位保护范围及建设控制地带日前公布,大运河(北京段)等39处文物保护单位有了全新的“保护圈”。

接受中国证券报记者采访的专家表示,作为“重资产”的长租公寓,与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海,除需在服务、产品特色方面下工夫,资产证券化普遍被认为是未来的一条出路,而保险资金也可以通过购买此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时,监管层必须严把“资产关”,避免房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

2015年1月,“许奎工作站”成立,几年来,培养了一批专业人才,为保一方平安发挥了特别作用。

银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场,明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前,在持续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不过,长租公寓市场残酷的洗牌也在进行中,多个长租公寓品牌因经营不善而退出市场,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

中新网北京4月1日电(种卿)今日起,天津楼市限购正式升级。记者梳理发现,自3月份以来,以北京版“认房认贷”政策出台为标志,全国楼市掀起一波调控热潮,粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中,“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市,还逐步向热点二线城市蔓延。

环球网讯中国外交部今天上午宣布49个国家的元首、政府首脑及高级官员出席9月3日的中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年阅兵式。据知情人士向《环球时报》透露,中国一共向51个国家发出了邀请,最终49个国家接受邀请参与。此外中国邀请了11个国际组织,其中10个决定参与。

一位险企资管负责人认为,险资进入租赁市场,目前风险依然较高。这是因为目前长租公寓运营机构、房地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方,再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%,其租金回报率低于保险资金长期投资回报预期值。因此,多数保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度。

需严把“资产关”

何亮宇提醒,资产证券化是长租公寓行业完整商业模式不可或缺的一环,但必须把好“资产关”。对于真正布局租赁住房的企业、有真实良好租赁运营的资产,应持续鼓励和支持其证券化运作。同时,严把“资产关”也是避免“房企借租赁住房政策风口、过度融资”的有效方式。

光大安石资产证券化业务负责人曾景认为,长租公寓盈利前景尚不明确,运营能力亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市,住宅类资产租售比太低,短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及部分商改住/租资产由于持有成本较低,是应该大力鼓励的长租公寓发展方向。

业内人士介绍,险资需要更多长期、稳定、收益较高的投资方向来进行保值增值,这与长租市场的未来发展相匹配。

第二个伟大创举,是赋予了人民军队前所未有的全新职责——

高氟水引起的地方病发病率高达70%,佝偻病让人“低头看不见脚尖,抬头看不见蓝天”。人缺口粮、畜缺草料、地缺籽种问题十分突出。直到1988年7月,陕甘宁盐环定扬黄工程开工建设,8年多后,水上旱塬,这个项目成为亚洲最大的人饮工程。

李干杰强调,在京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚战中,各地都要持续加大对重型柴油车的环保管控,切实做到以下几点:

山区的土地大多退耕还林了,农活并不多。晓雪说,尴尬是来自心理和生理,心理上缺乏安全感,觉得孤独。在性的问题上,她也觉得压抑。

当习近平主席把项目“金钥匙”交到萨勒总统手中时,全场沸腾了。掌声、鼓乐声、欢呼声此起彼伏、震耳欲聋。

“长租公寓市场要获得良好发展,需要打通募投管退的全产业流程。退出渠道的通畅性及定价作用,是资金愿意市场化参与长租市场的重要前提。”曾景表示,目前,资产证券化是重要的退出方式,但也有很多问题需要解决,其中特别值得关注的一个问题是,国内缺乏长期限的权益类投资人,以至于大部分所谓的以资产证券化方式退出都是一种债性的再融资。

该负责人认为,刚入市试水的阶段,险资与政府、国企合作是大概率事件。此外,一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持,风险相对可控。

河北省纪委监委还通报了唐山市乐亭县卫生监督所所长高尚志等人收受财物、充当涉黑团伙“保护伞”案和沧州市孟村回族自治县宋庄子村党支部原书记董希海等人充当恶势力团伙“保护伞”案,一批涉案干部被查处。上述案件中,多名落实党风廉政建设主体责任和监督责任不力的干部也受到处理。

图为检查站民警对过往车辆进行检查。通讯员丛志广摄

盈利空间有待提升

尽管如此,从保险资金的角度来看,长租公寓无疑是投资新渠道。

AI领域一定会诞生类似谷歌、微软、亚马逊、BAT等大型平台级企业,但AI“杀手级”应用出现在哪里,仍然处于任重而道远的“进行时”。去年12月,上海率先发布人工智能应用场景建设实施计划,采取“揭榜挂帅”机制,首批就吸引了全球超过170份面向10大领域、19个具体点位的解决方案。

徐承远表示,随着长租公寓行业的发展,未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势,而保险资金可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时,资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,保险公司可以更好控制投资收益。

“那会,我突然就想起一件事来。军军在上大学的那年冬天,有一天早上5点多吧,他突然打来电话,在电话中哭个不停,我问他怎么了,他说做了一个可怕的梦,害怕,就哭了。我当时还笑了,说一个大小伙子怎么会被一个睡梦吓哭了呢,唉,我也是粗心,当时就怎么没问问他做了个什么梦呀?”

[截至下午两点,广州共约645人误机]今天凌晨至上午9:00,据不完全统计,白云机场有539名旅客因晚到而误机,其中机场代理方面239人,南方航空公司300人左右;截至14:00,机场代理因晚到误机人数又比上午增加106人。

6月22日据俄罗斯媒体“塔斯社”的报道。俄罗斯当地时间22日,在当地电视台对俄罗斯联邦总统普京的访谈中普京表示到俄罗斯未来将会在远东地区部署大量的发展计划。这些计划将包括俄罗斯远东大部分地区包括“南千岛群岛”。普京表示俄罗斯会在“南千岛群岛”建设基础设施和发展当地的经济,普京总统还表示“南千岛群岛”上空的俄罗斯国旗在未来的一段时间内将不会降下。就在两天前6月20日据俄罗斯卫星通讯社报道,普京计划在下周举行的大阪G20峰会上与日本首相安倍晋三对和平条约等相关问题进行对话。

“从间接投资的角度来看,未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的重要手段。”东方金诚分析师徐承远认为,结合国外经验看,长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长,和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

就深圳市场而言,碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为,目前长租公寓产品同质化竞争严重,针对不同人群的需求未进行产品差异化设计。同时,从长租企业来讲,现金流回收周期加长,导致资金压力和运营压力不断增大。

的确,今天的世界,正经历“400年来未有之大变局”;今天的中国,前所未有地走近世界舞台中央。面对挑战层出不穷、风险日益增多的世界,作为“站在世界地图前的中国领导人”,习近平从一开始就把思考“人类命运”视为中国共产党人的职责所在。一位法国东方问题专家在梳理中国“令人瞩目的成就”后慨叹,“中国共产党和中国人民一次次用实际行动证明,中国坚持走和平发展道路,积极地应对跨区域问题,慷慨地与全人类分享发展经验,审慎地为全球治理提供中国方案”,“是为人类进步事业而奋斗的政党”。

“目前长租的盈利性不高,且在市场早期,规模优势是非常重要的先发优势,所以企业追求规模化扩张很自然。”曾景强调,长期来看,行业健康发展需要注重运营。监管层在政策制定时可以体现对运营能力的鼓励,投资人在投资决策时,也需要对运营能力进行定价。

资产证券化将成突破口

严格按照法定程序,依法产生监察委员会。改革与地方人大换届工作紧密衔接,截至目前,内蒙古自治区82个旗县(市、区)监察委员会组建挂牌全部完成,安徽省105个县(市、区)全部完成转隶组建工作,辽宁省100个县(市、区)监委组建顺利完成……随着多地监察委员会成立,改革试点工作在全国进入“快车道”。

何亮宇认为,在租赁住房市场及租赁住房证券化发展的初期,建议监管部门在项目落地审批时综合考量项目整体情况(如发行人资质、物业资产区位与品质、发行规模与估值比重、运营商发展规划等)以把握具体审核标准,既符合市场的实际情况,同时体现对行业的鼓励和扶持,以推动租赁住房行业健康发展。

建立市民中心-组团中心-家园中心-便民服务店的公共服务体系,构建5-15-30分钟生活圈。到2035年城市副中心实现一刻钟社区服务圈全覆盖。

据悉,2018年,朝阳区全年实现留白增绿112万余平方米,将府公园四期、大望京国际科技商务区公园、常营体育公园等一批公园建成并向市民开放,十八里店乡桃蹊公园等郊野公园、小红门芳林公园等城市公园也已完成主体工程,2019年将建成开放,为市民提供更多游憩场所。同时,进一步增加道路绿化面积,提升广渠路沿线、长安街延长线等绿化景观,优化美化京藏高速沿线绿地,改善青年沟路等优美大街建设。

中国天气网讯中央气象台9月7日06时解除台风蓝色预警:

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为,目前,长租公寓运营处于发展的初步阶段,行业集中度偏低。对于布局长租公寓领域的企业来说,如何快速在亿万级市场占位,解决前期资金重压、回收期偏长,打造具有特色的运营品牌,建立差异化竞争优势,是亟待解决的问题。长远来看,必须要解决“投资回报率过低”的问题。

值得注意的是,周系四大“老虎”皆异地受审,均在湖北被审并判刑:

“近期而言,布局长租公寓业务最重要的两个要素是资产和运营,如果能够通过成本管理、规模化运营等提升经营效益,并逐步建立品牌,形成良性循环,能一定程度扭转当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说,从行业长远发展角度看,如何通过土地供应方式的转变对租赁住房进行支持、降低“面粉”价格是必须要解决的课题。同时,从建设、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持,以及行业主管部门在建设验收、备案、交易等环节优化监管流程和效率等,对于长租公寓行业的快速、健康及规模化发展至关重要。

何亮宇说,保利租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs等多单租赁住房REITs的成功落地说明,长租公寓发展方向是资产证券化。不同于传统的融资工具,REITs以资产为标的进行资本运作,在盘活企业存量资产,将“资产池”转变为“资金池”,在有效解决“重资产”长租公寓投资回收周期过长的同时,为“重资产”企业打造后端退出平台,完善“重资产”企业“开发、持有、证券化退出”的全产业链模式,能够使企业在前端土地储备、开发等环节无“后顾之忧”。(下转A02版)